Что легче: продать квартиру или купить? Рассуждать на эту тему можно долго. И если рассматривать саму процедуру осуществления сделки по купле-продаже недвижимости, то особой сложности она не составляет. Но, оценивая возможные риски, однозначно придешь к выводу, что опасность может подстерегать как одну, так и другую сторону. Смотря, кем в данной сделке ты выступаешь – продавцом или покупателем. В одном случае ты рискуешь квартирой, в другом – деньгами. Но если желание продать или приобрести недвижимость всё же превосходит связанные с этим мероприятием страхи, то нужно действовать.
Решившись продать жильё, первый вопрос, на который необходимо будет ответить, заключается в стоимости этого жилья. Сколько можно просить за свою квартиру? Сопоставима ли желаемая цена с реальными ценами на рынке недвижимости? И что влияет на формирование цены?
Обычно эксперты применяют три принципа оценки недвижимости, в зависимости от назначения объекта.
Анализируя коммерческую недвижимость, используется, как правило, доходный способ. Он подразумевает просчет сроков окупаемости вложенных в недвижимость средств, а также определение предполагаемых доходов, с учётом характерных рисков. Для инвесторов такая методика является наиболее эффективной, ведь, исходя из суммы будущей прибыли, в основном, и складывается инвестиционная стоимость объекта.
Первичный рынок недвижимости оценивается, исходя из суммы затрат на приобретение подобного земельного участка и возведение аналогичного здания, с учетом поправок на все виды накопленного износа. Такой принцип оценивания называется затратным. Его недостатками являются: несоответствие затрат рыночной стоимости объекта, сложность расчета степени износа и стоимости восстановления старых сооружений. Также определенные проблемы создаёт отдельное оценивание земельных участков от застройки и сама оценка земли.
Жилая недвижимость оценивается сравнительным или рыночным способом. Такая методика заключается в сравнении оцениваемого объекта с аналогичными, выставленными на продажу, объектами. Подразумевается, что в отношении этой недвижимости имеется достоверная информация о суммах сделок. Сам по себе данный метод является очень доступным и результативным. Оценивая жилую недвижимость сравнительным методом, учитывается фактический спрос и предложение на рынке. Цены продаж корректируются, в зависимости от объективных различий оцениваемого объекта с его аналогами. Недостатками метода можно назвать его зависимость от активности и стабильности рынка, а также сложность в поиске точных сведений относительно сделок.
Произвести оценку объекта недвижимости можно самостоятельно, с помощью риелторского агентства или обратившись к независимому эксперту-оценщику.
Самостоятельная оценка может быть смело применена при продаже жилой недвижимости. Вооружившись газетными изданиями и Интернетом, необходимо тщательно изучить рынок и просчитать все критерии. Важно обеспечить максимальную выборку. Чем больше данных для статистики вы соберете, тем точнее будет результат.
Оценить свою недвижимость можно, позвонив или зайдя на сайт риелторского агентства. Но полученная в он-лайн режиме цена будет очень приближённой. Риелторские агентства, как правило, пользуются усредненными ценами за квадратный метр общей площади, в зависимости от месторасположения того или иного объекта. В программы сайтов, правда, заложены некоторые поправочные коэффициенты. Но разработка этих программ велась опять-таки под контролем тех же риелторских агентств. Кроме этого, обзвонив несколько подобных фирм, можно обнаружить, что цены на выходе очень отличаются друг от друга. Причем никаких обоснований таким расхождениям найти невозможно.
Как вариант, риелтора можно вызвать на дом и показать вживую выставленный на продажу объект. Однако следует учитывать, что помощь риелтора в оценке недвижимости напрямую зависит от квалификации этого риелтора. Обычно риелторские агентства не слишком заботятся о подготовке своих сотрудников, набирая на работу всех желающих. Большинство из них работает только за процент от совершенной сделки. Поэтому юридические или практические аспекты продажи недвижимости для многих не знакомы. Доверившись такому риелтору и неверно оценив продаваемый объект, можно долго и безуспешно позиционировать его на рынке, теряя при этом время и деньги.
Независимая экспертиза обычно проводится при сделке с юридическими лицами. Правда, к помощи оценщиков иногда прибегают и частные собственники жилья. Результатом труда профессионального эксперта-оценщика является отчет о независимой оценке стоимости объекта недвижимости. И это – вполне официальный документ. Правда, если ваш покупатель – физическое лицо, то данная бумага на него вряд ли произведет впечатление. Ведь рынок недвижимости, как и любой рынок, подразумевает торг. А если вы намерены твердо стоять на выводе независимой экспертизы, то можете упустить время и реальных покупателей.
Оценивая недвижимость, следует обратить внимание на «юридическую чистоту» недвижимости – первый критерий ценообразования.
Это самый главный критерий оценивания. Однако при употреблении этого термина многие недостаточно точно представляют его значения. Попытаемся разобраться, как определить степень юридической чистоты недвижимости, и что это такое.
Само понятие, «юридическая чистота» появилось в кругу участников рынка недвижимости сравнительно недавно. И относится оно как к недвижимости, так и к самой сделке купли-продажи вцелом. Всесторонняя проверка соответствующих документов на недвижимость призвана выявить все возможные риски, которые могут стать причиной оспаривания законности сделки с этой недвижимостью. А под «юридически чистой» недвижимости подразумевается, что она не может быть истребована у будущего владельца на законных основаниях иными лицами.
Конечно, продавая свою собственную квартиру, мы обычно знаем всю её подноготную. Но, выступая в роли покупателя, риск нарваться на недобросовестных продавцов очень велик. Поэтому при изучении документов следует обратить внимание на следующее:
• ЛИЧНОСТЬ ПРОДАВЦА. Документами, удостоверяющими личность, являются: паспорт гражданина Российской Федерации, загранпаспорт, паспорт гражданина другой страны, вид на жительство, виза, свидетельство о рождении, военный билет, удостоверение военнослужащего.
При просмотре документов следует убедиться в их действительности, т.е. документ должен быть не просрочен, вовремя вклеены фотографии, хорошо видны штампы и печати, номера страниц идут по порядку, исправления и записи, которые не предусмотрены законодательством, отсутствуют. Если продавец состоит в браке, то необходимо сверить дату заключения брака (изучить штамп в паспорте) с датой возникновения прав собственности на жильё. Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым, следовательно, при его продаже потребуется согласие второй половины.
Исключением из этого правила является наличие у супругов брачного контракта, из которого явно следует, что вторая половина не имеет претензий на данный объект недвижимости. А также получение жилья в процессе приватизации, если на тот момент второй супруг не был зарегистрирован на данной жилплощади.
Рискованно приобретать недвижимость у людей пожилых, людей с явной алкогольной зависимостью, людей, состоящих на учете в психоневрологических диспансерах. В этом случае, суд может признать владельца недееспособным или ограниченно дееспособным, а саму сделку – недействительной. И удостовериться в дееспособности продавца очень трудно. Справку от нарколога или от психотерапевта выдают на руки только самому гражданину.
• ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРАВА НА ЕЕ ПРОДАЖУ. Для того, чтобы продавец являлся законным собственником продаваемого жилья, он должен иметь свидетельство о государственной регистрации права собственности. В этом свидетельстве указано, на основании чего такое право возникло, например, договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельства о праве на наследство и т.п., и дата возникновения этого права. Правда, органы регистрации прав собственности не обязаны выдавать документ при внесении записи в реестр. Поэтому свидетельство выдаётся только по требованию правообладателя.
Но тут есть одно «но». Правообладателями в разные периоды времени могли быть разные люди. И все они могли иметь на руках свидетельства о регистрации своих прав на недвижимость. Загвоздка в том, что при переходе прав собственности на жильё, старые свидетельства не подлежат аннулированию. Поэтому, на момент свершения сделки, обычно требуется выписка из Единого государственного реестра. Она подтверждает право обладания жильём в настоящий момент времени (конечно, всё это при условии, что записи в реестр были сделаны своевременно).
Кстати, заказать выписку из ЕГРП имеет право любое частное лицо в установленном порядке. Для этого необходимо в Управлении федеральной регистрационной службы по месту расположения объекта недвижимости оформить заявку и оплатить госпошлину. Для оформления заявки необходимо знать точный адрес и кадастровый номер объекта. Срок исполнения запроса составляет 1-5 рабочих дней.
В свою очередь, владелец жилья имеет право затребовать информацию о том, кто получал сведения относительно его имущества.
В этом же Управлении существует возможность заказать расширенную выписку в отношении интересующей квартиры. Такой документ даст представление обо всех проведенных сделках с недвижимостью.
И не стоит забывать, что свидетельство или Выписка из реестра являются лишь подтверждающими право документами, а к ним обязательно должны быть правоустанавливающие.
Случаются ситуации, когда продавец владеет не всей квартирой, а лишь её частью или вообще не является собственником. В таком случае он действует на основании доверенности от совладельца или владельца недвижимого имущества.
Теоретически такое положение вещей является вполне законным. При условии, что оригинальная доверенность, в обязательном порядке, заверена нотариально, она должна быть действующей, и в ней должны быть указаны все полномочия доверенного лица. Например, получение необходимых справок, регистрация их в соответствующих органах, получение денег и т.д.
Но на практике ситуация очень щекотливая. Поэтому не лишним будет проверить полномочия нотариуса в Нотариальной палате и действительность доверенности. Ведь доверителя может уже не быть в живых, он может быть признан недееспособным. Также доверитель может в любой момент отозвать доверенность, причём, согласно Гражданскому кодексу РФ, он обязан известить об этом доверенное лицо.
Но проверить этот факт крайне трудно. Доверенность может быть отозвана совсем не у того нотариуса, который её выдавал. Доверенное лицо может проигнорировать и не вернуть доверенность доверителю. Хотя в законе прописано, что доверенность считается действительной до того момента, когда лицо, которому она выдана, узнал или должен был узнать о её прекращении. Согласитесь, формулировка очень размытая. В итоге может получиться, что документ оказался фиктивным, а сделка незаконной.
Вот еще некоторые моменты, на которые также стоит обратить внимание, при изучении документов о праве собственности.
• Если недвижимость является собственностью по возмездному договору купли-продажи, то должно быть документальное подтверждение исполнения всех обязательств по договору. Это может быть прописано одним из пунктов договора, сформулировано в акте приёма-передачи квартиры или оформлено распиской. Также следует проявить бдительность, если в течение короткого промежутка времени квартира многократно сменила своих собственников. Желательно выяснить причину таких перепродаж.
• Если квартира является собственностью по наследству, то возможны случаи, когда один из наследников не знал об открытии наследства, среди наследников есть лица, которые имеют право на свою долю, даже если было оформлено завещание на других людей. Конечно, разобраться в чужих семейных коллизиях непросто. Но хотя бы некоторые факты оформления наследства могут насторожить даже людей, несведущих в юриспруденции. Например, завещание в пользу одного ребенка, если в семье их больше, или быстрая продажа после вступления в права наследования по закону.
• Если жильё является собственностью по договору дарения, то насторожить должен факт не состояния участников договора в близком родстве. Возможно, этим договором прикрывается сделка купли-продажи. В таком случае дарение является не законным. Также при условии, что даритель жив, в Гражданском кодексе прописаны ограничения на дарение и право дарителя отменить исполнение договора.
• Если квартира является собственностью по договору ренты или договору пожизненного содержания с иждивением, то к договору обязательно должно прилагаться свидетельство о смерти бывшего собственника. Потому, как нарушение обязательств по договору может стать причиной его расторжения. В этом случае получатель ренты или иждивенец вправе требовать восстановления своих прав на недвижимость.
• Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то продавец обязан получить разрешение на продажу в органах опеки и попечительства, чтобы, в случае свершения сделки, никоим образом не ущемлялись интересы детей. Также этими органами могут быть предъявлены претензии по поводу нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, не принимавшего участие в приватизации жилья, которая была проведена в период, когда ребенок был там прописан. Или, если ребенок был выписан из квартиры в течение года до осуществления её приватизации.
• В перечне документов на квартиру обязательно должна быть выписка из домовой книги. В ней указываются все лица, прописанные на данный момент в этой квартире, сведения о прописанных ранее жильцах, а также информация об отсутствии или наличии ареста на квартиру. Обратить внимание следует на жильцов, снятых с регистрации, для прохождения службы в рядах СА, для работы за рубежом, прохождения обучения или пребывания в местах лишения свободы. Такая выписка является временной, и жилец сохраняет за собой право на проживание и участие в приватизации данной жилплощади и может его истребовать. Также должен насторожить факт присутствия в списке ранее выписанных жильцов, которые не зарегистрировались по новому месту жительства.
Получение выписки из домовой книги производится в паспортном столе по месту регистрации.
Конечно, учесть все нюансы и дать 100% гарантию юридической чистоты приобретаемого жилья вам не сможет даже опытный юрист. Но, если вдруг он усмотрит в истории квартиры существенные риски для покупателя, то обычно рекомендует отказаться от покупки такой недвижимости.
Снизить риски при покупке жилья можно, оформив титульную страховку. Сегодня это практически единственный способ оградить своё право собственности на недвижимость от посягательств третьих лиц.
Титульное страхование – это страхование права собственности, т.е. риска его потери или ограничения. В отличие от других видов страховки «титул» охраняет не от тех событий, которые могут иметь место в будущем, а от последствий тех событий, которые уже произошли. Оформляя титульную страховку, страхователь не знает об этих последствиях и о том, произойдут ли они вообще. Но, если произойдут, то страховая компания обязана будет компенсировать страхователю все финансовые потери. Причём в полном объеме.
Кстати, страховая компания в этом случае, как никто другой, заинтересована в глубокой проверке юридической чистоты и истории объекта страхования. Поэтому юридическое сопровождение и даже представление интересов покупателя в суде ему будет обеспечено.
Но, подписывая договор со страховой компанией, нужно внимательно изучить его. Сроки действия страховки, наступление страхового случая, условия выплат – всё это прописывается в договоре. А учитывая, что тарифы на титульную страховку совсем не маленькие, нужно четко представлять, на что можно рассчитывать, в случае непредвиденных событий. Оценка технического состояния квартиры
Оставить комментарий